Les Règles d'urbanisme et maison d'architecte

Agréable, bien exposé, bien situé, vous avez trouvé le petit bout de l’Hexagone qui va accueillir votre maison. Avant de signer le contrat de vente, pensez à visiter le service d’urbanisme de la commune pour vous assurer de la constructibilité du terrain, des droits et des obligations qui y sont attachés. Gardez en tête que les propriétaires ne peuvent pas construire n’importe où et n’importe quoi.

Respecter le plan local d’urbanisme

Une maison en cours de construction

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Pour savoir les règles d’urbanisme de votre commune, il faudra d’abord savoir l’existence d’un Plu ou Plan local d’urbanisme, ou dans le cas échéant, d’une carte communale. En France, le Plu est le document principal de planification de l’urbanisme au sein de la commune. Depuis la loi Sru du 13 décembre 2000, celui-ci remplace le Pos ou plan d’occupation des sols. Retenez que le Plu déterminera si le terrain est constructible et les règles qui s’y appliquent.
À ce titre, il définit 4 grands secteurs. Il y a d’abord les zones U qui sont urbanisées et qu’il est possible d’y construire. Puis, viennent les zones AU ou A Urbaniser où vous pourrez bâtir à long terme selon les réseaux déjà existants, voire à créer. Dans les deux dernières zones, les zones A ou Agricoles ainsi que les zones N ou Naturelles et forestières, toute construction est interdite.
Par ailleurs, le Plu indique aussi les emplacements qui sont réservés. Ce sont les terrains que la commune a envisagé d’acquérir ainsi que les espaces boisés dits classés, comme les parcs et les forêts à préserver.
En outre, le Plu spécifie les conditions de l’occupation des terrains. Il fixe ainsi la nature des constructions que vous pouvez y édifier, leur volume, leur implantation, voire l’aspect extérieur du bâtiment. Dans certains endroits, il impose la couleur des volets et de la façade ainsi que le degré d’inclinaison du toit. De même, il définit la nature des matériaux ainsi que la taille des ouvertures.
À défaut de document d’urbanisme au niveau de la commune, il faudra appliquer la règle de la construction limitée. Celle-ci interdit les constructions en dehors des zones déjà urbanisées. Toutefois, la commune peut délivrer pour une maison isolée un permis de construire si cette dernière lui présente un intérêt, si le conseil municipal l’a validée et si la construction n’a pas d’impact sur l’environnement et l’agriculture.

Connaître les différentes règles d’urbanisme

demander un certificat d’urbanisme

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Selon la loi, seule une partie du terrain est autorisée à accueillir une maison. Mais, il est possible de l’étendre par le Cos ou Coefficient d’occupation des sols. Quoi qu’il en soit, il faudra aussi considérer le Coefficient d’emprise au sol. Selon le Code de l’urbanisme, article R. 420-1, il s’agit de la projection verticale du volume de la construction, incluant tous débords et surplombs. Concrètement, le Plu peut fixer un coefficient maximal d’emprise au sol. Il peut donc interdire la construction d’une villa au-delà de 120 m2 d’emprise au sol si vous avez un terrain de 400 m2.
Toutefois, chaque commune a ses règles. Une visite à la mairie, chez un architecte, au CAUE ou Conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement, ou chez le constructeur vous permet de mieux cerner cette question. Pour connaître les règles appliquées à votre terrain, envisagez également de demander un certificat d’urbanisme. Ce document administratif est délivré gratuitement par la mairie.
Par ailleurs, les terrains qui se trouvent à proximité d’un bâtiment classé (protégé dans un rayon de 500 m), sur un site protégé ou sur une zone sauvegardée doivent obéir à des règles strictes. Les demandes de permis de construire dans ces secteurs doivent être soumises à l’avis des ABF ou architectes des Bâtiments de France. Concernant la mer et la montagne, aucune construction n’est autorisée que dans la continuité de l’urbanisation déjà existante. Vérifiez également les éventuelles servitudes qui grèveront votre terrain et limiteront votre occupation du sol. Elles relèvent du droit privé (droits de vues et de passage du voisin sur votre terrain) et d’utilité publique. Assurez-vous que le terrain n’est pas du tout concerné par un droit de préemption. Ce dernier permettra à la collectivité de l’acquérir en priorité. Enfin, vérifiez si le bien n’est pas frappé d’alignement, car la commune pourra saisir une certaine partie pour un redressement, un élargissement ou la construction des voies publiques.